- Avdekk muligheter og lag en plan
Kommunen ønsker tidlig å vite hvilke planer grunneier har for eiendommen. Kommunen ønsker ofte et konkret prosjekt som følger plansaken, spesielt i fortettingsområder. På dette tidspunktet vil det være naturlig å kontakte arkitektkontor og/eller arealplanlegger som kan gjøre en vurdering på hvilken bygningsform og –størrelse som passer inn på tomta. Selv om en tomt kan ha utfordrende terreng vil et arkitektkontor og/eller arealplanlegger kunne gi gode innspill til utvikling av eiendommen, og utarbeide skisser/mulighetsstudie.
- Forhåndskonferanse med kommunen
Skissene bør tas med i en forhåndskonferanse med kommunen for å vise planens omfang, størrelse og arealbruk. En forhåndskonferanse er gratis og uforpliktende. Her møter du representanter fra planavdelingen i kommunen som kan komme med nyttige innspill til planen og vurdere den opp mot kommunal utviklingsstrategi.
- Oppstartsmøte med planfaglig konsulent
Etter forhåndskonferansen setter grunneier/utbygger og planfagligkonsulent seg ned å utarbeider et grundigere utkast til plan. Når planutkastet er tilstrekkelig anmoder du kommunen om et formelt oppstartsmøte. Her møtes utbygger, planfagligkonsulent og kommunens planadministrasjon. Her skal utbygger redegjøre for sine intensjoner og foreløpige planskisser. Kommunen vil opplyse om forutsetninger for planen, overordnede planer, andre planer som berører området, teknisk infrastruktur (veg, vann, avløp), sosial infrastruktur (skole- og barnehagekapasitet etc.). Kommunen vil også påpeke forhold som krever nøyere undersøkelser (støy, geoteknikk, biologisk mangfold osv.). Ved større utbygginger kan kommunen ønske utbyggingsavtale som pålegger utbygger å bekoste fortau, lekeplasser, utehoppholdsområder, lekeplasser osv. innenfor planområdet.
- Varsel om oppstart av planarbeid til naboer og myndigheter
Etter oppstartsmøtet vil planfaglig konsulent sørge for at alle berørte parter varsles. Kunngjøringen skal inneholde opplysninger om lokalisering og intensjoner som foreligger for planområdet. Her skal naboer og offentlige etater gis en rimelig frist (ca. 4 uker) for å komme med merknader/innspill til oppstarten av planarbeidet. Hensikten er å få belyst viktige tema så tidlig som mulig i prosessen.
- Videre arbeid av planutarbeidelse
Etter merknadsfristen er løpt ut kan planutarbeidelsen fortsette. Under planutarbeidelsen vil plankonsulenten vurdere plassering og utforming av bebyggelse med hensyn til klima, sol, utsikt, trafikksikkerhet, rasfare etc. Planen må tilfredsstille kommunens krav. Det skal utarbeides plankart med tilhørende planbeskrivelse og planbestemmelser. Disse skal beskrive alle aspekter ved planen og bestemme arealbruken.
- Politisk behandling
Når kommunen mener planforslaget er komplett og deres krav tilfredsstilt vil planen bli tatt opp til politisk behandling (førstegang). Her behandles plansaken i det organ kommunen har vedtatt for plansaker (formannskapet, planutvalget eller byplankontoret). Blir planen godkjent her vil kommunen legge den ut på offentlig ettersyn og høring.
- Høringsperiode
En høringsperiode går vanligvis over 6 uker, men kan være lengre. Dette avhenger av sakens omfang. Her kan alle komme med merknader og innspill, men det er kun offentlige myndigheter som har innsigelsesrett. Om det kommer en innsigelse, må dette tas hensyn til da innsigelsen kan stoppe planvedtak. Ofte kommer man fram til en løsning med den myndighet som har fremmet innsigelsen.
- Etter høringsperioden, før ny politisk behandling
Etter høringsperioden vurderer kommunal saksbehandler eventuelle innkomne merknader og gjør en vurdering på hvorvidt forslagsstiller bør gjøre endringer av planforslaget. Dersom planen nå er tilfredsstillende vil kommunal saksbehandler fremme denne til andregangs politisk behandling. Vedtas planen her, vil den bli lagt frem med en klagefrist på minst 3 uker.
- Ferdig regulert eiendom
Om ting går slik som planlagt, står du nå med en ferdig regulert eiendom. Denne er mer verdifull for salg, ettersom det ikke er den samme usikkerheten forbundet til en eventuell utbygging enn det var før regulering. I planen er det gjerne gjort analyser som kommer godt med i påfølgende byggesak. Du bør beregne minst et år fra oppstart til vedtatt plan. Fordelen er at du sitter igjen med en langt mer verdifull eiendom enn tidligere.